El mercado del suelo residencial muestra un gran dinamismo en 2022, pero el nivel de oferta de obra nueva es insuficiente para cubrir la demanda

La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año, debido al incremento de los costes de construcción y la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, tras la subida de tipos y el nivel de inflación en máximos, según apunta la nueva edición del Mapa del «Tiempo Urbanístico» publicado por Sociedad de Tasación.

Entre las principales conclusiones que arroja el estudio, los inversores y promotores incrementan su interés por la compra de suelo industrial y logístico en las principales vías de acceso, especialmente en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos de precio.

Por su parte el sector terciario, oficinas y comercial, se reactiva especialmente en las zonas prime, aunque mostrando una oferta elevada respecto de la demanda contenida en activos ubicados en la periferia de las ciudades.

En lo relativo al segmento hotelero, se alcanzan niveles similares a los previos a la pandemia, captando inversión y reposicionando activos, principalmente en ubicaciones de cosas y las islas.

Claves sobre la situación actual del mercado del suelo

La edición de julio de 2022 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional: 

España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas.  Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados. 

En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual, lo que estaría provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible. Es un hecho especialmente relevante en Madrid y Barcelona. 

En este sentido, el escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra. Por otra parte, el escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación —tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras— y unos niveles de inflación en máximos. 

En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios. En cambio, en el sector terciario —oficinas y comercial—, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime —en especial si se trata de activos de calidad—, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida. 

Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permitirá al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.