Madrid registra 541M€ invertidos en oficinas en el primer semestre, la mitad del volumen total invertido en España

El dinamismo en las oficinas sigue en auge. El porcentaje de empleados que acuden a las oficinas sigue creciendo, propiciando un contexto favorable para la demanda de espacios de trabajo. Esto se ha visto reflejado en la inversión en oficinas en Madrid, que ha aumentado un 33% este primer semestre del año, en comparación con el mismo periodo del año anterior, y ha acaparado un volumen total de 541M€, la mitad del volumen invertido en España. Así se desprende del último informe Figures de CBRE.

La contratación del segundo trimestre superó en un 6% la del anterior (que ya había sido muy positiva), alcanzando los 135.000 m2, un aumento del 27% interanual. Así, el total del primer semestre se sitúa un 33% por encima del mismo periodo en 2021. José Mittelbrum, director de A&T Investor Leasing Oficinas de CBRE España, explica que “en esta situación de cambio en las formas de trabajo de las empresas, el mercado de alquiler sigue activo, con buenos volúmenes de contratación, resultado de la necesidad de las empresas de ajustar sus oficinas a las necesidades generadas tras la incursión del trabajo híbrido, la atracción del talento y los compromisos ESG de las empresas. El sector financiero, este trimestre, ha liderado el mercado, especialmente tras la decisión de algunas compañías de seguros de ocupar sus propios activos, consolidando actividades en edificios recientemente reformados”.

La entrega de un gran número de proyectos ha añadido más de 45.000 m2 al stock, muchos de ellos aún disponibles. A pesar de ello, la tasa de desocupación sigue su tendencia a la baja, situándose ahora en un 12,1%, en línea con cifras de hace un año (+10 pb). El CBD (por sus siglas en inglés, Central Business District) sigue mostrándose más resiliente y su tasa es prácticamente la mitad, 6,4%, apenas el 2,3% para aquellos edificios de mayor calidad.

Las rentas prime en el CBD siguen incrementándose, como demuestran operaciones de este último trimestre en el que interés de varios inquilinos por un mismo espacio de la más alta calidad coincide, tensionando rentas ya altas al alza. La renta prime se sitúa ahora en los 36,75€/m2/mes, superando los niveles pre-covid. A pesar esta tendencia positiva, el mercado se está polarizando y los activos que no cumplan con lo más altos criterios de calidad, ESG y localización tendrán mayores dificultades.

Recuperación de la inversión

El primer semestre del año ha mostrado buenos resultados para el mercado de inversión en oficinas de Madrid, que ha recuperado niveles más habituales tras un 2021 inusualmente contenido. Sin embargo, la inversión en el segmento de oficinas en la ciudad sigue situándose un 12% por debajo del volumen medio registrado en el primer semestre de los últimos 5 años. En el segundo trimestre del año, la inversión acaparó 198 millones de euros – un 41% por debajo de los 337 millones de euros registrados en el primer trimestre.

Si bien es verdad que la ciudad recupera volúmenes más normalizados, también es importante desatacar la falta todavía de operaciones de gran volumen – en este primer semestre sólo se han registrado tres transacciones que superen los 50M€. Miriam Goicoechea, directora de Research de CBRE España apunta que “si la situación macroeconómica no lo impide, veremos como estas operaciones se materializan en la segunda mitad del año, ya que existe un buen pipeline de procesos en curso, entre ellos algunos de volúmenes más elevados, que eran muy habituales en el mercado de oficinas de la ciudad”.

La prime yield en el CBD se mantiene en el 3,25%, ya que las inversiones recientes siguen demostrando que puede incluso llegar a ajustarse en ciertos productos core y el core+. Los indicadores macroeconómicos están presionando inevitablemente al alza y el aumento de los costes de financiación podría acabar provocando reajustes. De hecho, algunos mercados ya están reflejando estos ajustes, como en el caso de CS, donde la Prime Yield ha subido 25 pb hasta alcanzar el 4,25%, o para los mercados de fuera de la M-30, donde también ha habido ajuste de 25 pb hasta el 5,00%.